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融汇业主和物业共识 共建共治共享幸福小区——“共建共治共享·2
发布日期:2021-11-29 07:31   来源:未知   阅读:

  11月15日,由中国建设报社主办的“融汇业主和物业共识 共建共治共享幸福小区”2019幸福小区调研报告发布会暨社区服务论坛之“共建共治共享·2019幸福小区”论坛在厦门成功举办。

  会上,中国建设报社社长王胜军指出,我国城镇化率目前已接近60%,8亿多居民生活在城市,建设幸福小区事关民生福祉,是一项系统工程。他表示,幸福小区的建设需要多方协同。党建是统领、共识是关键、服务是基础,三方共同指向的目标就是美好幸福生活。物业服务具有服务对象多、服务内容多、服务时间长的特点,物业服务企业应从居民需求出发,提升服务品质,积极建设幸福小区。

  党建引领下的幸福小区建设,是新时代社会治理体系中的一个重要命题,也是一个紧贴民生的课题。

  如果说家庭是社会的细胞,那么小区就是社会最基本的组织单元。住宅小区是广大城镇居民日常生活的家园,也是衣食住行中“住”的直接体现,是家门之外、围墙之内的“小社会”。小区内的事往往都是老百姓房前屋后的小事,也是人民群众的操心事、烦心事。小区和谐与否,直接关系到居民的获得感、幸福感、安全感。

  在我国,住宅小区是城镇住房制度改革的产物。随着城镇住房制度改革推进和商品住宅不断开发建设,绝大部分住宅小区都脱离了传统的单位大院范畴,小区居民也从原来的“单位人”转变为“社会人”,来自四面八方,大多数素不相识。小区成为“陌生人社会”,对治理提出了巨大挑战。小区治理是否有效,关系到小区和谐与社会稳定,也关系到党的执政之基的稳固。探索党建引领下的幸福小区建设,具有重要的现实意义。

  一个住宅小区内,既有单个业主的专有部分,也有全体业主的共有部分。所有业主共享小区内的公共空间和公共配套设施,对小区共同事务行使共同管理的权力,同时承担相应的义务,意味着小区具有社会属性。

  众所周知,小区治理是世界性难题,并不是我国独有的现象。小区治理涉及政治经济、社会制度、文化习俗等多种因素,一些问题可以在发展过程中解决,还有一些问题特别是涉及人性的问题,将会与人类社会一起长期存在。

  美国经济学家曼库尔·奥尔森在《国家兴衰探源》一书中指出,集团利益的共有性意味着,任何个人为共同利益的付出,其收益必然由集团所有成员分享。因此,对争取此利益毫无贡献的成员,将与为此付出的成员获得同等利益,结论为“在没有其他因素的前提下,集团行动不可能发生”。

  对于小区公共事务的推动和集体决策,完全符合奥尔森所阐明的集团行动逻辑。由于集体决策存在成本,当个体的行动成本高于他所能得到的经过分摊的收益时,集体决策将不会发生。从理性的角度说,在小区事务中“搭便车”更符合人性特征。但个体的理性决策往往会导致集体非理性的结果,最终致使集体中所有人的利益受损。

  目前,小区治理还存在种种不尽如人意的地方,与人民群众对美好生活的向往还有明显差距。

  矛盾多发,利益诉求多元,难以形成合力。小区矛盾既有邻里之间的矛盾,也有业主与物业服务企业之间的矛盾,还有小区与周边环境的矛盾,如相邻业主装修纠纷、小区内养宠物问题、停车位分配问题、小区内和周边噪声扰民问题等。小区业主利益诉求多元,有些诉求甚至彼此矛盾,如业主既有要求增加停车位的,也有要求增加绿地和活动场地的,而公共空间有限,难以同时满足;拥有电动汽车的业主希望加装充电桩,但也有车主担心有限的车位资源被电动车主独占而反对。业主之间各类诉求难以调和,无法形成合力,小区公共事务难以推进。

  业主参与意识不强,造成集体利益受损。小区公共绿地被侵占、个别业主私搭乱建、业委会不作为或乱作为等种种行为侵害集体利益,导致邻里不和、小区环境恶化、居民生活受到影响、物业价值缩水,使小区业主集体利益受到损害。业主是小区的主人,小区是广大业主的家园,对于建设和维护家园,业主责无旁贷。但不少业主对小区事务漠不关心,觉得“事不关已、高高挂起”,只有当问题波及自身利益时才想到维权,虽能“亡羊补牢”,但往往代价高昂。

  业主自治理解片面,小区与社区分隔。目前,社会上存在对业主自治的片面理解,认为小区成立业主自治组织后,围墙内的事都是小区自己的事,令小区成为“独立王国”。有关职能部门执法以小区围墙为界,“执法不进小区”。一些街道社区对业委会和小区事务存在不敢管、不想管、不会管的“三不”现象。

  物业服务不规范,行业地位不高。各地物业服务行业发展不平衡不充分,物业服务市场行为不规范,服务水平参差不齐,难以满足人民群众的美好生活需求。物业服务行业仍属于劳动密集型行业,工作岗位吸引力有限,从业人员整体素质不高,行业归属感和荣誉感不强,社会对物业服务行业的认同度较低。

  “三驾马车”步调不一,小区治理步履艰难。社区、业委会、物业服务企业常常“各唱各的调,各吹各的号”,步调不一致。“三驾马车”劲不往一处使,致使小区治理这辆“大车”动弹不得,甚至偏离正常方向。

  围绕小区综合治理,上海、北京、杭州、南京、深圳、成都、合肥、天津、武汉、厦门等地都取得了不错的经验。2018年新修订的《上海市住宅物业管理规定》明确,建立健全以居民区党组织为核心、多元主体共同参与的治理架构。天津、武汉把党建写入地方物业管理条例,明确社区党组织加强对社区物业管理工作的领导。成都强化社区指导监督职责,全市共设立环境和物业管理委员会739个,推动物业管理与城乡社区发展治理有机融合。杭州、合肥出台党建引领总体性指导意见和一系列配套文件,明确工作原则和工作方法,为基层党建引领社会治理和社区物业管理工作提供了具体指引。

  各地在社区物业党建方面的探索也取得了积极成效。2018年,杭州实现了党的组织和工作覆盖七成以上的业委会。上海在2916个业委会中建立了党的工作小组,占符合条件业委会总数的99.7%。厦门湖里按照“党支部建在小区上”的原则,对在册党员3人以上的小区均成立建制性党支部,354个小区实现了党的组织全覆盖。

  通过小区综合治理和社区物业党建,各地涌现出一批幸福小区,但数量还不够多,“万绿丛中一点红”。幸福小区的建设还需各方共同努力、继续推进。

  幸福的小区也是相似的。现实中,小区的位置、大小、新旧、配套等方面各不相同,物理形态千差万别,但幸福小区却有共性的特征。首先,所在社区的领导重视并支持小区建设和发展,这一点最为关键。其次,小区有规范运作的业委会以及有公心、有能力的业委会主任或小区领头人,不计得失、乐于贡献。再其次,热心的业主关心小区事务并积极参与小区建设,将小区的集体利益摆在个人利益之上。最后,优秀的物业服务团队为小区提供贴心的专业服务。

  2017年6月,中共中央、国务院发布《关于加强和完善城乡社区治理的意见》,明确要求改进社区物业服务管理。2019年5月,中共中央办公厅印发的《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》提出,健全党组织领导下的社区居民自治机制,推进在业主委员会中建立党组织,加强社区物业党建联建。2019年10月,党的十九届四中全会提出社会治理的28字方针,即“党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法治保障、科技支撑”,建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。这一系列文件的出台,充分体现了中央对于社区治理的高度重视。小区治理是社区治理的重要组成部分,中央在社区治理方面的一系列文件和决策精神,也为小区治理指明了方向。通过党建引领,打破现有小区治理怪圈,既符合社会学规律,也符合新时代社区治理要求。

  一是加强党的组织和工作覆盖,赋能街道社区。业委会和物业服务企业同样应置于街道社区的党组织领导之下,党的文件和指导思想解决了街道社区不敢管的问题。

  小区是社区的基本单元,小区治理是社区治理的重要组成部分,也是街道社区属地管理的重要职责。通过统筹推进社区党建、业委会党建和物业服务行业党建,把社区物业党建纳入社会治理工作体系,就从体制上理顺了街道社区与小区治理的关系,解决了街道社区不想管的问题。

  推动社会治理和服务重心向基层下移,把更多资源下沉到基层。通过强化街道社区的机构人员配置和职责,赋予街道社区对业委会人选建议权和资格审核权。通过给街道社区赋能,解决街道社区不会管的问题。

  二是把好业委会人选关,规范业委会运作。外因通过内因起作用,作为小区业主大会的执行机构,业委会在小区治理中起着关键作用。业委会的成员构成,很大程度上决定了其能否有效发挥作用。通过社区党组织的引领作用、社区居委会的主动作为,把好业委会人选关,推举既有公心又有能力的业主特别是业主党员,依法依规进入业委会,指导监督业委会规范化运作,推动业委会成员积极履职,充分发挥业委会在选聘物业服务企业、资金管理、维修工程等小区重大事务上的关键作用。

  三是明晰部门职责分工,推动“执法进小区”。小区治理涉及住房和城乡建设、房管、公安、民政、规划、城市管理、价格、市场监管、环保、消防、应急、园林绿化等部门以及水、电、气、暖、通信、环卫等市政专营单位,通过明晰各职能部门和专营单位责任,推动“执法进小区”,解决小区治理投诉无门、小区内违法行为难以纠正、小区内市政设施无人维护的状况。

  四是推行“交叉任职”,建立多方协商机制。推行社区两委与业委会、物业服务企业党组织成员“双向进入、交叉任职”,建立多方参与的小区事务协商议事平台,加强协商共治。社区两委引领而非回避、业主物业协商而非对抗、职能部门协作而非推诿,各方共同参与和解决小区治理中的小事实事,将矛盾纠纷化解在萌芽状态,共同缔造小区的和谐。

  五是规范物业服务市场行为,提升物业服务质量。转变物业服务行业传统监管方式,加快建立以信用为核心的事中事后监管体系。建立信用评价机制,通过信用管理规范物业服务市场行为,在物业服务行业实施“守信联合激励、失信联合惩戒”制度。研究制订物业服务标准,提升物业服务水平,推动建立“质价相符”的物业服务价格形成机制,鼓励物业服务企业做大做强做优,扩大优质物业服务供给比重。开展“最美物业人”评选,树立正面典型,增强物业服务从业人员的归属感和荣誉感。加强舆论宣传,提高社会对物业服务行业的认同感,提升行业形象。

  通过党建引领把握小区治理方向、赋能街道社区强化小区治理领导、业委会建设加强业主自我管理、广大业主积极参与共商共建、行业发展增加优质物业服务供给、部门协同创造小区良好环境,各方齐心协力,一同打造共建共治共享的小区治理格局,营造人民群众的幸福美好家园。

  物业服务事关百姓民生,也是社区治理的基础工作。在社区治理中,要充分发挥物业服务企业、居委会和业委会的作用,有利于社区治理实现共建共治共享的目标。在住房和城乡建设部以及中共福建省委、省政府领导下,全省物业服务行业在这方面进行了积极探索,取得了一定成效。福建省物业服务行业也将不断学习和借鉴其他地方的先进经验,与业界同仁共同交流、共同探讨、共同研究,共同提高物业服务行业整体水平。

  “三共”是共建、共治、共享;“三治”是自治、法治、德治。“三共+三治”才能打造一个“善治”的社会和“善治”的社区,这就是幸福小区。

  党的十九届四中全会提出,要坚持和完善共建共治共享的社会治理制度。有了这个制度,社区建设就有了高度的政治自信。必须加强和创新社会治理,完善党委领导、政府负责、民主协商、社会协同、公众参与、法制保障、科技支撑的社会治理体系。建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。要完善正确处理新形势下人民内部矛盾的有效机制,完善社会治安防控体系,健全公共安全体制机制,构建基层社会治理新格局,完善国家安全体系。

  党的十九届四中全会提出了“三治融合”。社区在探索中形成的“三治融合”,既有新时代的探索,也有中华优秀传统文化的总结。

  自治体现了民主自治,但是还要有法治保障,也要德治,这个依靠于传统文化的教化和社会主义核心价值观,要立足中华优秀传统文化弘扬社会主义核心价值观,要善于从优秀传统文化中汲取智慧。

  通过“三治融合”最终达到“善治”的结果。“善治”就是美好,就是幸福,从而打造幸福小区。

  有党的十九届四中全会精神指引,有习总书记的坚强领导,有社区党建的不断创新,幸福小区建设一定能够不忘初心继续前进。

  劲松北社区位于北京CBD商圈,是上世纪70年代到80年代建设的大型居住社区。从物业服务角度来看,小区存在设施设备老化、配套设施破损等问题。同时,由于没有物业服务企业接管,小区内杂物随意堆放,严重影响消防安全和人员疏散。

  结合这些问题,街道将此社区作为试点,打造工作平台。2018年,街道经过多方评选确定了具有投资规划设计运营管理全链条能力的第三方公司为运营方,主要从9方面进行了治理,终结了老旧小区改造之后没有物业服务企业进入、两三年以后设备老化的恶性循环,实现了政府领导、多方协同、居民自治、统筹规划一张蓝图。

  五方联动的创新模式主要是以业主为中心,党建引领,创新区级统筹、街乡引导等平台。五方联动的工作平台要定期向业主进行事项公示,包括运营情况的公示。小区所有的改造方案,都要通过这个平台与业主共商、共议。

  老旧小区面临的问题还有成本需要严格管控。在劲松北社区,小区热心人、志愿者、党员等共同管理卫生、清理杂物、劝阻乱停乱放行为。

  老旧小区改造的目的是共享,政府、物业服务企业、居民共同参与,共同打造美好的社区,只有协同,才能走向幸福。

  目前,小区里存在的问题主要有3方面:一是各方利益相冲突、难以形成合力引起的矛盾;二是各方没有理清角色定位;三是共有收益信息不公示、不明晰。

  随着业主的要求越来越高,营造幸福小区与幸福生活成了迫切需求。如何让业主感受到幸福,如何为客户的幸福而努力,安心、参与、信任、共生这4个角度是需要物业人努力的方向。

  美好生活首先要幸福安居。社区是最基础的社会单元,涉及千家万户,做好社区工作非常重要。作为离社区最近的行业中的一员,物业人有责任、有义务去维护社区的和谐稳定,提升社区的综合治理水平,实现社区综合治理有序开展。

  在党建引领下,社区的治理模式可以用3个词来形象表示,即“党建引领组织建设+物业服务+社会组织”,实现多元参与,活力无限,共同进步,并将其带入到家庭。

  现在,社区治理工作在小区里已经与物业服务相结合,物业服务在实践中还有很长的路要走,物业人要努力让业主更加幸福,让小区生活更加美好。

  中国建设报·中国物业总策划 郑 园:此次“幸福小区”案例调研,是中国建设报社第二次深入城镇住宅物业项目走访调研,旨在推动社区治理物业服务走向高质量发展。

  经各地政府相关部门推荐,小区业主委员会、物业服务企业、街道社区等一致同意,最终征集出北京欧陆经典万兴苑小区、天津时代奥城小区、深圳蓝漪花园小区、厦门海沧万科城 、成都王府花园小区、重庆协信TOWN城、杭州金都华庭小区、南京五矿·御江金城小区、郑州鑫苑名家小区、济南华黎华苑小区等作为此次“幸福小区”项目。

  物业服务行业产生问题的主要原因在于市场化不彻底。我认为,共建共治共享的核心问题就是要创造一个机制,关键要夯实物业服务的甲方主体,只有这样才有可能按照市场调节机制发挥关键性作用。

  为顺应社区治理重心下移趋势,并解决当前物业服务缺乏行政刚性约束措施以及行业集中度低和行业自我约束力弱等问题,厦门市建设局不断完善物业管理相关机制体制。如,出台“星级评定办法”,规定由街镇、社区为主,组织对全市住宅小区每年全覆盖开展星级评定,街镇评定得分占总得分权重的30%。制定“信用评价办法”,按照属地管理原则,由各区建设局组织信用信息采集,由街镇、社区具体实施,对物业服务企业每年评分定级,对项目经理实时评分,并根据信用情况实行差异化监管,最重要的是通过招投标这个“总阀门”,将信用评价结果实际运用起来,通过党建引领,不断完善物业服务行业监管的基础性制度办法。

  社区物业服务是社区治理的重要组成部分,涉及千家万户,与人民群众生活密切相关。天津市委市政府高度重视社区物业服务工作,在认真贯彻落实党的十九大精神和《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》同时,结合天津实际,加强社区治理体系建设,推动社会治理重心向基层下移,制定出台了《关于加强基层党组织对城乡基层治理领导的实施意见》,修订了《天津市社区物业管理办法》。

  对物业服务企业队伍的培养应发挥党建作用,发挥党的核心领导作用,让物业服务企业在党的领导下当好服务队、宣传队,把党的声音传递到小区里。下一步,南京市将进一步加大宣传和培养力度,让所有业主委员会成员参加相关培训,既学习管理知识,也学习法律知识,最终形成理念,融入基层。

  成都市委市政府高度重视城乡社区发展治理工作。网易云音乐2020年度,一是创新党领导城市工作的体制机制;二是建立系统集成的制度体系;三是构建多元参与的治理格局。聚焦这个环节的主题,结合成都市社区治理的实践和物业服务管理在社区治理中的角色和定位,我认为,可以从“四个机制”上形成共建共治共享与市场作用的对接:一是“质价相符”的物业服务价格调节机制;二是小区民生实事项目“政府+市场”推进机制;三是小区公共服务事项政府购买服务机制;四是小区生活性服务业供给的精准匹配机制。

  郑州市出台《关于党建引领提升社区物业服务的指导意见》,从推进党的组织和工作覆盖、建强物业服务企业党组织、引领物业服务企业发展方向、积极参与“三方联动”议事机制、着力搭建党组织和党员发挥作用平台、积极组织志愿服务、精心开展贴心服务、开展“星级物业服务企业”创建、主动接受行业监管和居民监督、积极开展年中年度述职评议10个方面,细化制定了物业服务企业加强党建工作的措施;从业主委员会接受社区党组织的领导、在业主委员会中组建党组织、严格把关业主委员会候选人、积极引导党员入选业主委员会、全面推行“双向进入、交叉任职”、充分发挥业主委员会党组织作用6个方面,细化制定了业主委员会加强党建工作的具体举措。

  目前,厦门市海沧区新阳街道兴旺社区治理过程中主要的资金来源为3处:一是政府支持,二是社会热心人士的资助,三是小区业主支持。在党委、党支部的带领下,小区业主的资金支持用于打造公益平台,即公益创筹。

  重庆市两江新区在党建工作中,主要落实三大工作:一是党建引领,二是提升物业服务企业能力,三是加强各主体关于法律法规等知识的储备。目前,街道在共建共治共享方面构建了一系列制度,也在进行下一步的探索。

  有4点感受:一要突出党建引领,只有在党建引领下才能更好地体现党的意志,把准方向;二要提高业主参与度,只有大家来关心,真正成为小区的主人,小区的事情才能做好;三要有一套监督机制,财务的监督非常重要;四要齐抓共管,只有把服务工作做好,才能实现三方协同、共建共治共享,创建幸福家园。

  主动接受上级党组织的领导,是做好业主委员会工作的关键。业主委员会委员要有公心无私心,还要有爱心、热心和耐心,更要守初心,吃得了亏,受得了委屈,经得起酸甜苦辣的考验。业主委员会要顾大局、会沟通、善决策、能协调、办实事、心里装着业主。最大限度地发动业主参与到小区的建设中来,采取多种形式,利用多种平台,充分调动业主的积极性,以主人翁的精神共建共治共享。

  北京市对党建引领物业服务纳入社区治理十分重视。现在征求意见和完成征求意见的两个地方性法规分别是《北京市物业管理条例》和《北京市街道办事处条例》。《北京市物业管理条例》明确规定业主委员会和物业服务企业成立党组织,在社区党组织领导下成立联合党支部。《北京市街道办事处条例》将管理重心下沉到街道。

  党建引领物业服务纳入社区治理应有组织保障、制度保障和机制保障。党的引领作用发挥必须从制度上进行根本保障, 而制度保障一定要有牵头的组织保障。

  今年,万个城镇老旧小区改造成为湖北省“我为群众办实事”实践活动之一。湖北省委、省政府高度重视,成立协调推进小组,在黄石召开现场推进会,专题研究电力部门支持“转改直”措施和省级城镇老旧小区改造奖补资金用于项目贴息、信息化建设等办法。截至目前,全省已完成2538个小区、38.07万户改造任务,占目标任务的84.6%。

  2020年,六枝特区被遴选为住房和城乡建设部第一批全国美好环境与幸福生活共同缔造(以下简称“共同缔造”)活动培训基地。如何通过共同缔造活动的开展,树立农村人居环境整治新典型、打造基层治理现代化样本,经历过脱贫攻坚锤炼的六枝特区,站上了更广阔的发展舞台。

  今年以来,四川省广元市从方便特殊群众出行等“关键小事”入手,将“我为群众办实事”工作落到实处,把群众满意作为检验标尺,用心用情用力解决好群众身边的小事、琐事、烦心事,努力提升“城市温度”。

  为确保冬季低温条件下市政照明设施的安全运行,近日,河北省邯郸市城市管理综合行政执法局积极开展冬季市政照明设施安全隐患排查及检修工作,对路灯、供电线路、控制柜等市政照明设施进行巡检、保养和维修。

  杨廷宝是我国20世纪最杰出、最具影响力的第一代建筑师和建筑教育家之一,是我国成立最早、规模最大的建筑设计事务所之一——基泰工程司的设计负责人。

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