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东莞富村自信与不安:依赖土地厂房出租患富村病
发布日期:2021-09-10 17:06   来源:未知   阅读:

  在村组每年纯收入6000多万元中,绝大多数依赖土地租赁和厂房出租,患有富村的通病

  2008年金融危机后,村里收入明显下降,至今仍未完全恢复,单一经济模式面临挑战

  从中山大学毕业后,1983年出生的阿福没有留在大城市,而是毫无悬念地回乡,住进农民公寓,上班的地点则是在离村里不远的塘厦镇政府。跟他同一年考上大学的几个同村同学,也都作了同样的选择大学毕业返乡就业。这一现象在其他地区也许算得上新闻,但在塘厦林村,恰好相反。

  这很大程度上源于林村社区的特殊地理位置。在经济发达的东莞市塘厦镇,这个农村痕迹日渐消失的村庄,东深公路、广深铁路贯穿而过,龙林高速在辖区设有两个出口。莞从高速开通后,林村的高速公路出口将达3个,是“广深经济走廊的前沿”和“东莞东南部的交通枢纽”。其20多平方公里的土地上,聚集了5400多位原住村民和6万多新莞人。

  原来以务农为主的村庄,在短时间之内高楼林立,坐拥7亿多元资产,这就是林村的奇迹。中国不缺这样的经济奇迹。我们选择林村这个珠三角发达地区的村庄,近距离地观察其城市化进程,更在意的是叩问这种急剧变化之后的可持续发展能力。

  住在200多平方米的农民公寓里,李进昌每月还能从几栋旧房子收到数千元房租。拆迁户则还有“原地1:1、楼换楼”补偿的定心丸

  下午5时30分左右,在东莞林村社区农民公寓入口,一溜长达百米的汽车长龙排队,等着刷卡进村。每天上下班高峰期,这一幕都会出现,家家户户都有一两辆轿车的林村村民,即使是到附近的工厂当个普工,也开着汽车。

  走进农民公寓,记者首先看到的是一片开阔的碧水,环湖跑道旁绿树环绕,林村社区党委书记李喜欢告诉记者,这个由水库改建的湖泊有7万多平方米。湖的四周楼宇耸峙,错落有致,分布着联排复式、别墅和高楼,配以3000平方米的半圆广场、游泳池、凉亭等休闲设施,宁静中尽显富庶,与周边当红楼盘相比有过之而无不及。

  然而,这些农民公寓的价格,却和100米外的商品房价格有天壤之别。“那边的房子早就卖到8000元一平方米了,而镇中心均价已过万。”林村居委会主任李志军报出农民公寓首期的价格:每平方米680元左右。

  81岁的李洪福是林村社区华南村民小组村民,他和儿子、两个孙子三户买得3套公寓共有600多平方米,告别旧村,住进新房,享受着免费的小区管理,还有专职保安24小时值班,李洪福感慨:“香港亲友来家里做客,都说这些房子才叫房子,香港住的都比不上了。”

  为了保证公平,林村社区规定,以户口本为单位购房,每户只能买一套,且未婚者不得分户。“为让购房款不足的家庭不被排除在外,我们将其中一片区域规划为别墅区,中标的村民可按我们的图纸自建别墅,这一片卖地所得主要用于扶持贫困者。”李志军告诉记者。

  一开始村民并不愿意离开自建的房子,为鼓励入住农民公寓,在首期开售时出台了很多优惠措施,比如集体出面担保,村民只需付首期便可入住。以总价15万元的住宅来讲,首付只需5万元,剩下的10万元房款按揭,最长可在15年内分期付款,月供只需200元。此外,对搬入公寓的村民每人发放8000元补贴,补贴款可用来装修或买电器家具。

  虽然住进农民公寓,但旧村的房子如果没有纳入改造范围,仍然可以不断收租进账。沙梨园小组的李进昌住在农民公寓一期200多平方米的别墅里,但每月还能从几栋旧房子收到几千元的房租。对于房子纳入拆迁范围的村民来说,“1:1、楼换楼”的补偿政策,普遍让村民满意。

  目前,林村公寓入住人口约3000多。按照计划,今年底,全社区1900多户、5000多人将全部搬进去。

  农民公寓成为林村从农村向城市转变的重要载体,村里实现了分散土地资源集约管理的目标,也让林村拥有了邻村没有的优势,因为腾出了大量的土地,也就有了规划和发展的空间。

  2008年金融危机后,林村社区的收入下降了10%,虽然没有带来致命打击,但单一经济的危机信号已开始让人不安

  记者从林村社区居委会提供的资料中看到,林村村级和组级两级总收入和纯收入从1998年起,都呈上升趋势,村级纯收入从893万元上升到4622万元,组级纯收入从776万元上升到2108万元。

  值得注意的是,集体经济收入首次下降发生在2009年,当年林村总收入比前一年下降了226万元,即使是2010年再次有所上升,仍比2008年低了111万元。村级经济也呈现出同样的现象,其2009年的总收入比2008年低了215万元,2010年比2008年低了45万元。

  出现这种结果的直接原因是2008年的世界金融危机。对此,李喜欢坦言:“金融危机之后,社区已经认识到,经济严重依赖于厂租、铺租、地租的单一经济发展模式,随着形势的改变,已难以为继,要谋求新的经济增长点。”而线%以上都依赖出租经济。与此同时,林村每年公共区域维护经费高达1000多万元。“一旦这种经济模式崩溃,林村今天的美好生活将难以为继。”

  症结既已清楚,就要对症下药,做实业出身的李喜欢认为转变思路已经迫在眉睫,再也不能把鸡蛋放在同一个篮子里。在他看来,值得投资的项目,一是通过整体改造提升地区价值,二是引进、参与到有自主品牌、科技含量高的工业企业和服务业中。

  林村社区的土地占塘厦的1/6,李喜欢说,有人认为林村有土地不愁发展,但事实上却并非如此。目前,林村可用的土地指标几乎为零,同时旧厂房占地面积大,效益低,而旧村落也问题多多。不解决这些问题,就无法从根本上“腾笼换鸟”。

  已有百年历史的“屋头园”自然村就是其中的典型代表,村内房屋错综复杂,巷道狭窄,一旦发生火灾,消防车根本无法进入。房屋的经济效益也很低,只有靠近马路的房屋才较易出租,大部分房屋被空置。

  屋头园也有一小部分旧厂房,但普遍每月以100多元/间打包出租,收益甚微。此外,更有一部分厂房因年久失修,已经租不出去。

  2010年,林村开始投资3000万元到从莞高速,并启动“三旧”改造等几个项目,对入驻企业提出“好项目将投入20%的股份”

  很显然,林村人并不愿意坐吃山空。随着居民产权意识日益清晰和强烈澳门资料大全正版免费资料!拆迁难度也比以往大得多。但即便如此,社区干部仍顶着压力推进“三旧”改造。

  “拆除旧村落,统一规划和集约使用土地,不仅能产生巨大的经济效益,而且能彻底改变脏乱差,有利于提升社区整体环境和品位,吸引更多的好项目。”这是李喜欢的想法。而今年底6期农民公寓建成后,正可为旧村改造腾出挪移空间。

  一年前,林村上一任书记未退休时,提出对前来林村投资的好项目,社区要积极投入20%—30%的股份,改变当前单一的经济发展模式,李喜欢认为这个观点非常有见地,在屋头园旧村改造上,就实践了这个理念,整体投资由林村投入两成,开发商投入八成。

  届时,脏乱差的屋头园村将变身为大型住宅小区、商业区和生态旅游城,林村的工厂统一搬到东部片区,西部中部为居住区和商业区,3个五星级酒店也将入驻。

  屋头园改造总面积为40万平方米,拆迁涉及1000多户家庭和多间旧厂房,难度可想而知。为推进屋头园改造,林村曾到广州的猎德村,深圳的上沙、下沙等地取经,最终猎德村的改造模式被借鉴。

  与“猎德模式”不同,林村并不直接给予居民补偿,而是“楼换楼,铺换铺,原地换”。改造期间,林村社区还按照屋头园的市场租价,根据房屋面积给予每户村民一定的租金补贴,直到村民收楼为止。

  几乎与此同时,林村投入3000万元参与从莞高速建设;今年又接连落实了明和电子广场、新亚洲工业城、林村国际汽车城等项目。以新亚洲工业城改造项目为例,其16万平方米土地(厂房)计划改为商住用途,林村在整个项目中或投入20%—30%的股份。

  据李志军介绍,目前东部片区拥有林村汽车城、长途客运站,未来主要发展汽车销售和部分工业;中部片区进行“三旧”改造,拆掉旧厂房,打造成为商业、电子城为主导的片区;西部片区则以生态园为中心,发展生态旅游和房地产。

  塘厦镇委副书记、镇长方灿芬在接受记者采访时认为,对于社区内部的不平衡和经济模式单一等问题,要从整体上为社区做好加法,通过完善基础设施、帮助社区引进大企业研发总部落户,作为企业竞争的软实力企业文化对发展有多重要?,增加社区经济发展的自我造血功能。

  农村城市化的关键是村民的城市化。从村民到居民,变的不光是那一纸户口簿,更是观念、就业形势、生活方式的多层次转变

  从8月9日起,林村公寓三栋高层楼下多了4个“客人”:红、绿、灰、蓝四色垃圾筒。而在以前楼下的两个垃圾筒,村民一个扔满了再扔另一个,并不区分垃圾有没有害、能不能回收。

  为了让垃圾分类观念深入人心,林村在9月专门举行了一场别开生面的学生垃圾分类比赛。

  城市化带来了新生活,而跟得上变化的理念,将让发展更加可持续。从村民到居民,变的不光是那一纸户口簿,更是观念、就业形式、生活方式的多层次转变。

  农村富裕起来后,一些村民以房租和分红为生,不愿意工作,生活城市化了,可生活习惯还停留在过去。要让村庄社区化,就不能让村民闲下来,尤其要让竞争力较弱的“4050”人员有事可干,像城里人那样每天去上班。林村结合实际,想了不少“巧计”。

  “为鼓励居民到工厂就业,我们要求入驻我们辖区的工厂必须招一名居民厂长,同时要求工厂企业聘用的财务员、报关员、仓管员等六员要优先考虑本社区居民。”李志军介绍,这样做对工厂也有吸引力,对他们来说相当于有了“担保”,林村目前已有202名居民厂长、80多名“六员”,解决了一批村民的就业。

  此外,林村还和工厂合作建立“村民生产线”,促进社区妇女尤其是“4050”妇女的就业。这些女工每月工资保证达到1035元,不足部分由社区支付,上班时间还比较灵活,不需要加班,每星期可以休息一天。近年来常常遭遇“民工荒”的工厂对此很欢迎,已安置了林村368名妇女就业。

  东莞塘厦林村的发家史,放在珠三角发达地区的任何一个地方,都如树上之叶,相似者众,可以说,具有很大的典型性。连其面对的问题,也是绝大多数经济发达农村所共有的。

  那么,怎样才算是真正城市化了的乡村?如果仅仅靠高度聚集的工业、单一的经济模式,则不管生产总值有多大,集体经济收入多惊人,也仅算得上是个富裕村,不过将田里“种”的从庄稼换成工厂。对于更大的经济体而言,它起不到增效的作用;对于自身的运行而言,这样的模式时刻充满危机和变数。

  土地空间受限,产业单一,环境在高速急剧发展中受破坏,村民洗脚上田“换证不换质”这四大难题,恰恰是城市化过程中,像林村这些率先发展起来的村庄最常患的通病。

  林村社区自然也不例外,这些难题都曾经或仍然存在,并且无法回避。不同的是,在经济的微妙嬗变中,这个脱胎于农业的村庄,敏锐地发现了危机的信号,在日子还过得红火去的时候主动开始了系列“非典型”的操作,这些动作或许目前还不够大,方向和意图却已清晰,这是最为难能可贵的。

  客观地说,目前林村尚未完全摆脱其“典型”困境,最明显的一项指标是,租金经济仍独占鳌头,其他投资比例微乎其微,社区经济欠缺核心竞争力和支柱产业,一旦外部经济环境急剧变化,企业外迁,存在成为空心城的可能性。培育优势产业,继续“腾笼换鸟”,科学转型,无疑仍是当前最重要的课题。

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